CONTRIBUTEURS
Pedro Nino
Head of Industrial Research and Strategy
Clarion Partners
Richard Schaupp
Fund Portfolio Manager (Diversified)
Clarion Partners
Dans le monde d’aujourd'hui, de nombreuses tendances macroéconomiques à l’échelle internationale influent rapidement sur notre mode de vie et sur la manière dont nous travaillons et investissons, parmi lesquelles l’évolution démographique, le progrès technologique et la démondialisation. En tant que société d’investissement axée sur la recherche, Clarion Partners s’appuie sur ces tendances pour identifier les sources de la demande immobilière et générer des performances. La démondialisation, qui a bouleversé les chaînes d’approvisionnement mondiales et les échanges entre les régions, fait l'objet d'une attention particulière à cet égard. L’évolution des règles et de la réglementation, conjuguée à l’accroissement des tensions géopolitiques, a eu un impact direct sur les processus logistiques aux États-Unis, ce qui s’est répercuté sur la demande d’entrepôts industriels.
Cette évolution s’est notamment traduite par une réorientation des flux de production et d’échanges de la Chine vers le Mexique. Les données commerciales montrent que le Mexique représente désormais la plus grande part des importations de marchandises aux États-Unis, avec une hausse des volumes en dollar de 5,4 % en glissement annuel au premier semestre 2023, contre une baisse de 25 % pour la Chine. Globalement, les importations en provenance du Mexique ont aussi augmenté de 32 % par rapport à la même période en 2019 (avant la pandémie).1 Les récents chocs d’approvisionnement, la hausse des salaires et des coûts de transport, les tensions politiques persistantes entre les États-Unis et la Chine et l’évolution des tendances de consommation, marquée notamment par l’essor des véhicules électriques, ont favorisé la régionalisation des chaînes d’approvisionnement, au profit du Mexique.
Sources des importations américaines
Sources : U.S. Census Bureau, Clarion Partners Investment Research, août 2023.
Tant que les coûts restent compétitifs et que la main-d’œuvre reste abondante, le Mexique est selon nous bien positionné pour attirer des investissements de la part d’entreprises souhaitant relocaliser leur production plus près des États-Unis. Dans ce contexte, des opportunités se font jour sur le marché des entrepôts industriels le long de la frontière sud des États-Unis, tendance dont bénéficie notamment le marché d’El Paso, au Texas, où la demande d’entrepôts s'est accélérée au cours des deux dernières années, ce qui a entraîné une flambée des loyers industriels.
À la jonction entre l’ouest du Texas, le sud du Nouveau-Mexique et le nord du Mexique, la région du North American Borderplex représente la plateforme logistique du pôle manufacturier de Ciudad Juárez, au Mexique. Située au milieu de la frontière entre les États-Unis et le Mexique, elle constitue une conurbation transfrontalière dotée d’importantes infrastructures de production. Septième plus grande région manufacturière du continent, elle offre d’importants avantages concurrentiels aux entreprises qui y sont implantées du fait d’un accès à des chaînes d’approvisionnement multinationales, d’une abondante main-d’œuvre qualifiée et d’un accès rapide aux consommateurs américains. Cette région est selon nous bien positionnée pour bénéficier de la démondialisation et de la réorientation des flux logistiques de la Chine vers le Mexique, qui stimulent la demande d’entrepôts industriels au plan local, tant à court qu’à long terme.
En conclusion, les tendances macroéconomiques mondiales et la demande immobilière aux États-Unis sont inextricablement liées. La démondialisation, qui bouleverse les chaînes d’approvisionnement mondiales et contraint les entreprises à s’adapter à des règles et réglementations changeantes, illustre l’impact que ces tendances peuvent avoir sur les marchés et les secteurs immobiliers.
Notre processus d’investissement fondé sur la recherche et les données nous permet à la fois d’analyser ces thèmes macroéconomiques mondiaux et d’identifier les marchés, sous-marchés et secteurs susceptibles de surperformer dans ce contexte, en dégageant des opportunités que d’autres pourraient ignorer.
Notes de fin :
- Source : U.S. Census Bureau, Clarion Partners Investment Research, août 2023.
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